RSS

Step-step Menjual Properti

08 Aug

Kalau anda sudah atau akan bisnis jual-menjual barang, tentunya anda sudah belajar masalah tersebut, mulai dari kualitas barang, cara pembayaran, merek barang, sistem garansi dll. Namun, barang yang satu ini, beda dengan barang yang lainnya, yaitu barang properti (rumah, ruko, kondominium,dll). Secara mekanisme, developer menjual ke pasar primer, namun pembeli belum bisa menempati langsung, setelah ada kesepakatan antara penjual dan pemeli, barulah pihak developer membangun rumah yang anda beli, kira-kira butuh waktu bulanan tergantung tipe luasan yang anda beli. Secara sistemtis, cara pembelian properti akan kami paparkan, namun ini belum tentu terjadi untuk semua developer, maka anda harus mengetahui sebelum membeli.

1. Booking fee:

Setelah pihak developer memulai memasarkan unit rumahnya dengan pamflet, flyer, baleho dll maka anda langsung bisa melihat dan ngecek lokasi, unit, harga, dll yang sudah ditentukan. setelah anda mengerti dan anda minat maka mulailah dengan booking fee/tanda jadi yaitu dengan menyetorkan sejumlah uang sebagai tanda bahwa anda serius. Dan tanyakan juga, apakah uang booking fee tersebut bisa menjadi bagaian dari harga atau diluar harga jual.

2. Desain produk (bangunan):

Setelah anda memilih unit kavling yang tersedia, maka anda akan disuguhkan desain bangunannya. Anda berhak untuk merubah dengan menambahi dan mengurangi desainnya, tentunya akan ada tambahan biaya jika anda tambahkan desainnya. Bagaimana sebaiknya? Jika anda sudah puas dengan desainnya, memang sebaiknya anda tidak  perlu merubah bentuk desainnya karena akan bertambah harga bangunannya. silahkan merubah ketika sudah lunas dan menjadi hak anda.

3. Proses KPR (Kredit Perumahan Rakyat)

Proses KPR terdiri dari pengumpulan syarat-syarat KPR, proses penilaian baik agunan maupun perhitungan analisa kelayakan konsumen dalam membayar angsuran KPR sampai dengan munculnya persetujuan KPR dari Bank. Devceloper akan mengawal proses KPR, karena sangat erat kaitannya dengan kepastian pembayaran, pembangunan rumah dan serah terima rumah. Kira-kira butuh waktu 2 minggu untuk proses tersebut.

4. Perjanjian cara pembayaran

Setelah adanya uang muka  (DP), maka bangunan segera dimulai, dan tentukan cara pembayarannya sesuai dengan kemampuan anda. Beberapa cara pembelian properti, semua anda yang menentukan. Jika anda punya cukup uang untuk bayar tunai, silahkan dengan tunai keras atau bertahap (tunai dalam 5 bulan misalnya). atau anda  menggunakan KPR, yaitu dengan sistem angsur perbulan dan biasanya Bank menyarankan (30%) dari gaji anda. silahkan anda menentukan berapa bulan angsuran, dan berapa jumlah uang perbulan yang harus anda setor ke Bank.  kelebihan dari sistem KPR selain bisa dibayar bertahap, anda juga mendapatkan kepastian pembayaran dan mengamankan kemungkinan konsumen dari gagal bayar apabila KPR tidak  disetujui.

5. Uang Muka (Down payment)

Uang muka berlaku jika anda memilih sistem KPR, pada dasarnya DP bisa bervariatif semua menyesuaikan kondisi perokonomian Indonesia. ingat ketika krisis global menerpa dunia, Bank kita masih berani dengan DP 0-10% dari harga jual, namun saat ini tidak lagi. Bank lebih memilih aman dengan DP 20-30% dari jumlah pembayaran. mengenai pembayaran DP, akan ada ketentuan  dari pihak deveoper, biasanya 2-3 minggu setelah tanda jadi diterima. Namun ada baiknya DP dibayar setelah anda selesai mengurus sistem KPR dengan Bank, agar anda merasa ada kepastian prosentase dan penjadwalan pembayaran dari Bank tersebut.

6. Pembangunan

Setelah proses KPR disetujui Bnak, DP sudah masuk, maka pembangunan sudah kudu  dilaksanakan dan akan memakan waktu tergantung besaran unit rumah tersebut. misalnya untuk tipe 45 m2 butuh waktu 4 bulan pembangunan.

7. Serah terima

Setelah pembangunan 100%, maka sudah siap untuk serah terima ke konsumen (pembeli). Batasi juga dengan masa retensi. Masa retensi pada umumnya selama 3 bulan setelah serah terima rumah.

8. Akad Jual Beli

Akad jual beli (AJB) adalah peralihan hak hukum atas tanah dan bangunan. Hanya dapat dilakukan Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah lainnya. Tentunya sertifikat yang dahulunya atas nama penjual atau developer akan beralih dan diatasnamakan ke konsumen. AJB mengandung kewajiban pembayaran pajak. AJB dapat dilakukan sebelum serah terima rumah apabila skema pembayaran melalui KPR dengan KPR inden. Beda KPR inden dengan KPR biasa adalah pencairan KPR dapat dilakukan secara bertahap sebelum bangunan dimulai.

9. Pencairan KPR

Setelah dilakukan AJB dan dibayarkan pajak-pajaknya, dengan dasar tersebut maka akan dilakukan proses pencairan KPR. Tentu saja dalam pencairan KPR, konsumen akan diikat dalam perikatan kredit oleh Bank pemberi KPR di hadapan Notaris perikatan kredit yang ditunjuk oleh pihak Bank. Seperti yang sudah saya jelaskan dalam sub judul akad jual beli. Pencairan KPR tidak harus menunggu bangunan 100% jadi. Dengan KPR Inden, pihak developer diuntungkan karena dapat mencairkan sebagian nilai KPR.

inilah gambaran simpel beberapa proses menjual properti, silahkan anda yang menentukan sendiri. mudah-mudaha bermanfaat. saran dan masukan kami harapkan…

from YBP site

 
4 Comments

Posted by on August 8, 2009 in Step-step Menjual Properti

 

Tags:

4 responses to “Step-step Menjual Properti

  1. cay

    October 12, 2009 at 2:23 pm

    selamat mlm,
    maaf tanya sdkt,
    dengan memilih desain sendiri,apakah rugi,dilihat dari cost-nya.
    karena saya sedang berusaha ambil KPR u/ pmbngunan tempat kost kecil,atau kontrakan kecil …
    apakah biaya perubahan desain dapat dimasukkan pada cicilan KPR…

     
    • beterworld

      October 12, 2009 at 4:34 pm

      @cayanda: malem juga..
      terimakasih sudah mampir ke blog saya, dan mudah2an bermanfaat artikel tersebut…
      jadi gini mas, misalnya: klo saya beli rumah, yg desainnya sudah ditentukan dari pengembang pasti sudah dipatok harga nya, misalnya 200juta..
      dan jika kita pengen desainnya kita rubah sesuai selera kita, tentunya pengembang akan menaikkan harganya sesuai perubahan dari gambar awalnya..
      ada baiknya kita beli dulu “rumah” tersebut baru kita rubah sesuai dg selera kita, supaya harga jual tidak menambah.

      tapi jika memang sudah ada perjanjian didepan, bahwa biaya perubahan dapat dimasukkan ke KPR, ya silahkan..
      tips untuk menghemat pembangunan, ya sesuaikan dengan gambar awal (gambar perencanaan) yang sudah dihitung pastinya..
      sukses ya untuk pengajuan KPR nya, skg bunga kredit lg turun, mudah2an lancar…amin…..

       
  2. jontowel

    March 18, 2010 at 3:03 am

    salam kenal.
    Saya ingin bertanya ttg konsep KPR Inden, apakah ini lazim dilakukan ? Karena saya beberapa kali mendapat tawaran dari developer dengan cara ini tapi kok ragu apakah KPR bisa cair walaupun rumah belum jadi.
    Apakah ini tidak berarti resiko tambahan bagi bank ? Ujung2nya bunga jadi lebih tinggi dibanding KPR biasa dimana KPR cair setelah bangunan selesai.

     
    • beterworld

      March 18, 2010 at 4:34 am

      Salam Hormat, terimakasih sudah mampir ke blod kami..

      KPR Inden dan KPR Biasa punya kelebihan dan kekurangan masing2 mas, Bank memiliki akuisisi terhadap rumah (unit) yg akan anda beli. Jika unit yg akan anda beli memenuhi syarat, Bank juga tidak keberatan untuk menyetujui. dan tentunya Syarat 30% dari penghasilan anda sebagai cicilan disetujui oleh Bank. Developer menawaran demikian karena semua tergantung persyaratan dari Anda (konsumen) dan Produk property bidikan anda. Jadi silahkan dipertimbangkan dari cicilan 30% dari penghasilan anda unt KPR nya..

      Terimakasih,

       

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: